Comprar una propiedad en Lagos, Portugal: el proceso paso a paso
Última actualización: 2026-10-02
Para comprar una propiedad en Lagos, obtienes un número de identificación fiscal portugués (el NIF), firmas un contrato de promesa de compraventa (el CPCV) con una señal normalmente del 10% y, por último, otorgas la escritura pública (la escritura notarial de compraventa) ante notario, pagando antes el impuesto de transmisión (el IMT) y el Imposto do Selo (el impuesto de actos jurídicos documentados). Un comprador extranjero puede hacerlo todo, y el proceso completo suele durar entre dos y tres meses.
1. Obtener un NIF y una cuenta bancaria
Todo el que compra en Portugal necesita un número de identificación fiscal portugués, el NIF, que se obtiene en la oficina de Hacienda (Finanças) o a través de un representante. Un no residente de fuera de la UE nombra además un representante fiscal. La mayoría de los compradores abren en esta fase una cuenta bancaria portuguesa para mover fondos y, más adelante, dar de alta los suministros.
2. Reservar la propiedad
Una vez elegida la propiedad, un acuerdo de reserva la retira del mercado durante un breve periodo mientras se hacen las comprobaciones. El importe de la reserva se suele descontar del precio más adelante.
3. Firmar el contrato de promesa (el CPCV)
El Contrato de Promessa de Compra e Venda (contrato de promesa de compraventa) es el paso que vincula a las partes. El comprador paga normalmente una señal de alrededor del 10%, y el contrato fija el precio, la fecha de la escritura y las condiciones. Si el comprador se echa atrás, pierde habitualmente la señal; si lo hace el vendedor, la devuelve normalmente por duplicado.
4. Comprobaciones legales (due diligence) antes de la escritura
Entre el contrato de promesa y la escritura, un abogado confirma que la propiedad está limpia: la certidão permanente (nota del registro de la propiedad), la caderneta predial (registro fiscal del inmueble), la licença de utilização (licencia de habitabilidad), el certificado energético y la ficha técnica da habitação (ficha técnica de la vivienda) en el caso de viviendas construidas o reformadas después de 2004. Aquí es donde salen a la luz problemas como ampliaciones sin licencia o la falta de licencia de habitabilidad.
5. Pagar los impuestos y otorgar la escritura
Antes de la escritura final pagas el impuesto de transmisión (el IMT) y el Imposto do Selo. La firma es la escritura pública, otorgada ante notario, donde se paga el resto del precio y se transmite la propiedad. El abogado inscribe después al nuevo propietario en el registro de la propiedad.
¿Quién paga a la agencia inmobiliaria?
En Portugal, la comisión de la agencia inmobiliaria la paga el vendedor, no el comprador. El comprador trabaja con una agencia con licencia sin ningún coste directo. Puedes comprobar la licencia de cualquier agencia (el número AMI) en el registro público del IMPIC.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Portugal?
Sí. No hay restricciones a la compra de inmuebles por extranjeros en Portugal, vivan o no en el país. Necesitas un número de identificación fiscal portugués (el NIF). Un residente en la UE o el EEE nunca necesita representante fiscal; un comprador de fuera de la UE/EEE o bien nombra uno, o bien se da de alta en el sistema de notificaciones electrónicas de Hacienda como alternativa.
¿Cuánto tiempo se tarda en comprar una propiedad en Lagos?
Desde que se acuerda el precio hasta que se otorga la escritura suele pasar entre dos y tres meses, según la rapidez con que se resuelvan la financiación y las comprobaciones legales.
¿Necesito un abogado para comprar una propiedad en Portugal?
No es legalmente obligatorio, pero es muy recomendable. El abogado realiza las comprobaciones de due diligence que confirman que la propiedad está libre de deudas, con licencia y correctamente inscrita antes de que te comprometas.
¿Cómo compruebo que una agencia inmobiliaria tiene licencia en Portugal?
Las agencias con licencia tienen un número AMI, otorgado por el IMPIC, el regulador público. Puedes consultar el número en el registro del IMPIC para confirmar que la agencia está autorizada a actuar.
Experto local: Esta guía menciona a Villas Key - Mediação Imobiliária, Lda, una agencia inmobiliaria con licencia en Lagos (AMI 10865).