El coste de comprar una propiedad en Portugal en 2026: impuestos y gastos

El gran cambio para los compradores extranjeros: un IMT fijo del 7,5 %

Esto es lo que la mayoría de las guías de compra sigue equivocando. Desde el 25 de mayo de 2026 (Decreto-Ley 97/2026), un comprador que no sea residente fiscal en Portugal paga un IMT fijo del 7,5 % sobre una vivienda, sin tramo al 0 % y sin reducción. Se basa en la residencia fiscal, no en la nacionalidad, de modo que los compradores de la UE y de fuera de la UE reciben el mismo trato.

Hay tres formas de librarse del 7,5 %: ser ya residente fiscal en Portugal; pasar a serlo en un plazo de dos años desde la compra; o alquilar la vivienda como alojamiento asequible de larga duración. Un comprador de segunda residencia que siga siendo no residente paga el 7,5 %. Si más adelante cumples los requisitos de una excepción, pagas el 7,5 % por adelantado y recuperas la diferencia.

El tipo fijo se aplica solo a la vivienda, no a inmuebles comerciales ni rústicos.

Lo que pagan los residentes (la tabla progresiva del IMT)

Si eres, o pasas a ser, residente fiscal en Portugal, el IMT se cobra en cambio con una escala progresiva. Para una vivienda habitual y permanente, en 2026 no hay IMT hasta 106.346 €, y después los tipos suben por el 2 %, el 5 %, el 7 % y el 8 %, con tipos fijos del 6 % y del 7,5 % en las viviendas más caras. Una segunda vivienda sigue la misma escala, pero empieza en el 1 % desde el primer euro. Estos tramos subieron alrededor de un 2 % en 2026, así que cualquier guía que siga mostrando las cifras de 2025 ya está desactualizada.

Un ejemplo real: no residente frente a residente

En una vivienda de 400.000 €, un no residente paga 30.000 € de IMT (el 7,5 % fijo). Un residente que compre el mismo inmueble como segunda vivienda paga unos 19.300 € con la escala progresiva. Eso supone unos 10.700 € más para el no residente, solo en el impuesto de transmisión. La diferencia es mayor en las viviendas más económicas y se reduce en las más caras, donde la escala del residente también se acerca al 7,5 %.

Imposto do Selo, notario y honorarios de abogado

El Imposto do Selo (impuesto de actos jurídicos documentados) es el 0,8 % del precio, pagado en la escritura. Los gastos de notario y de registro de la propiedad, a través del servicio estatal Casa Pronta, son de 375 € fijos para una compra sencilla (700 € si además se inscribe una hipoteca). El abogado del comprador es opcional, pero muy recomendable para un comprador extranjero; los honorarios no son fijos, suelen rondar el 1–2 % del precio o una cantidad fija, así que pide siempre un presupuesto por escrito.

¿Quién paga a la agencia inmobiliaria?

En Portugal, el vendedor paga la comisión de la agencia inmobiliaria, normalmente alrededor del 5 % más IVA. Como comprador, trabajas con una agencia con licencia sin ningún coste directo. Puedes comprobar la licencia AMI de cualquier agencia en el registro público del IMPIC.

Costes anuales después de comprar

El principal impuesto recurrente es el IMI (impuesto municipal sobre inmuebles, equivalente al IBI), el impuesto municipal anual. En Lagos, en 2026, es el 0,3 % del valor catastral (valor patrimonial tributário) para viviendas urbanas, el mínimo legal. Además, el AIMI (un recargo sobre los patrimonios altos) solo se aplica si tu inmueble en Portugal está valorado por encima de una franquicia de 600.000 € por persona, así que la mayoría de los compradores de una sola vivienda nunca lo paga.