Acheter un bien à Lagos, Portugal : le processus étape par étape
Dernière mise à jour: 2026-10-02
Pour acheter un bien à Lagos, vous obtenez un numéro d'identification fiscale portugais (le NIF), vous signez un contrat de promesse d'achat et de vente (le CPCV) avec un acompte généralement de 10%, puis vous concluez par l'acte authentique (l'escritura pública) devant notaire, après avoir payé les droits de mutation (l'IMT) et l'Imposto do Selo (le droit de timbre). Un acheteur étranger peut tout faire lui-même, et l'ensemble du processus prend habituellement deux à trois mois.
1. Obtenir un NIF et un compte bancaire
Toute personne qui achète au Portugal a besoin d'un numéro d'identification fiscale portugais, le NIF, que l'on obtient au centre des impôts (Finanças) ou par l'intermédiaire d'un représentant. Un non-résident hors UE désigne en plus un représentant fiscal. La plupart des acheteurs ouvrent à ce stade un compte bancaire portugais pour transférer les fonds et, plus tard, mettre en service l'eau, l'électricité et le reste.
2. Réserver le bien
Une fois le bien choisi, un accord de réservation le retire du marché pour une courte période, le temps de faire les vérifications. Le montant de la réservation est normalement déduit du prix par la suite.
3. Signer le contrat de promesse (le CPCV)
Le Contrato de Promessa de Compra e Venda (contrat de promesse d'achat et de vente) est l'étape qui engage les parties. L'acheteur verse normalement un acompte d'environ 10%, et le contrat fixe le prix, la date de l'acte et les conditions. Si l'acheteur se retire, il perd habituellement l'acompte ; si le vendeur se retire, il le rembourse normalement au double.
4. Vérifications (due diligence) avant l'acte
Entre le contrat de promesse et l'acte, un avocat confirme que le bien est en règle : la certidão permanente (extrait du registre foncier), la caderneta predial (relevé fiscal du bien), la licença de utilização (permis d'habiter), le certificat énergétique et la ficha técnica da habitação (fiche technique du logement) pour les logements construits ou modifiés après 2004. C'est là qu'apparaissent les problèmes tels que des extensions sans permis ou l'absence de permis d'habiter.
5. Payer les impôts, puis conclure par l'acte
Avant l'acte final, vous payez les droits de mutation (l'IMT) et l'Imposto do Selo. La conclusion est l'escritura pública, signée devant notaire, où le solde est payé et la propriété transférée. L'avocat inscrit ensuite le nouveau propriétaire au registre foncier.
Qui paie l'agence immobilière ?
Au Portugal, la commission de l'agence immobilière est payée par le vendeur, pas par l'acheteur. L'acheteur travaille avec une agence agréée sans aucun coût direct. Vous pouvez vérifier la licence de toute agence (le numéro AMI) sur le registre public de l'IMPIC.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter un bien au Portugal ?
Oui. Il n'existe aucune restriction à l'achat de biens par des étrangers au Portugal, qu'ils y résident ou non. Il vous faut un numéro d'identification fiscale portugais (le NIF). Un résident de l'UE ou de l'EEE n'a jamais besoin d'un représentant fiscal ; un acheteur hors UE/EEE doit soit en désigner un, soit s'inscrire au système de notifications électroniques du fisc à la place.
Combien de temps faut-il pour acheter un bien à Lagos ?
Entre l'accord sur le prix et la signature de l'acte, il faut habituellement deux à trois mois, selon la rapidité du financement et des vérifications juridiques.
Ai-je besoin d'un avocat pour acheter un bien au Portugal ?
Ce n'est pas une obligation légale, mais c'est fortement conseillé. L'avocat effectue les vérifications de due diligence qui confirment que le bien est libre de dettes, autorisé et correctement enregistré avant que vous ne soyez engagé.
Comment vérifier qu'une agence immobilière est agréée au Portugal ?
Les agences agréées possèdent un numéro AMI, délivré par l'IMPIC, le régulateur public. Vous pouvez consulter ce numéro sur le registre de l'IMPIC pour confirmer que l'agence est autorisée à exercer.
Expert local: Ce guide cite Villas Key - Mediação Imobiliária, Lda, une agence immobilière agréée à Lagos (AMI 10865).