Le coût de l'achat d'un bien au Portugal en 2026 : impôts et frais

Le grand changement pour les acheteurs étrangers : un IMT fixe de 7,5 %

C'est le point que la plupart des guides d'achat continuent de mal expliquer. Depuis le 25 mai 2026 (Décret-loi 97/2026), un acheteur qui n'est pas résident fiscal au Portugal paie un IMT fixe de 7,5 % sur un logement, sans tranche à 0 % et sans réduction. Il repose sur la résidence fiscale, et non sur la nationalité, de sorte que les acheteurs de l'UE et hors UE sont traités de la même façon.

Il existe trois façons d'échapper aux 7,5 % : être déjà résident fiscal au Portugal ; le devenir dans les deux ans suivant l'achat ; ou louer le logement comme logement abordable de longue durée. Un acheteur de résidence secondaire qui reste non-résident paie les 7,5 %. Si vous remplissez plus tard les conditions d'une exception, vous payez les 7,5 % d'avance et vous vous faites rembourser la différence.

Le taux fixe ne s'applique qu'au logement, pas aux biens commerciaux ou ruraux.

Ce que paient les résidents (le barème progressif de l'IMT)

Si vous êtes, ou devenez, résident fiscal au Portugal, l'IMT est perçu selon un barème progressif. Pour une résidence principale et permanente, en 2026 il n'y a pas d'IMT jusqu'à 106 346 €, puis les taux montent par 2 %, 5 %, 7 % et 8 %, avec des taux fixes de 6 % et 7,5 % sur les logements les plus chers. Une résidence secondaire suit le même barème, mais commence à 1 % dès le premier euro. Ces tranches ont augmenté d'environ 2 % en 2026, donc tout guide qui affiche encore les chiffres de 2025 est déjà dépassé.

Un exemple réel : non-résident contre résident

Sur un logement de 400 000 €, un non-résident paie 30 000 € d'IMT (les 7,5 % fixes). Un résident qui achète le même bien comme résidence secondaire paie environ 19 300 € selon le barème progressif. Cela représente environ 10 700 € de plus pour le non-résident, rien que sur les droits de mutation. L'écart est le plus grand sur les logements les moins chers et se réduit sur les plus chers, où le barème du résident se rapproche lui aussi des 7,5 %.

Imposto do Selo, notaire et honoraires d'avocat

L'Imposto do Selo (le droit de timbre) est de 0,8 % du prix, payé à l'acte. Les frais de notaire et d'enregistrement foncier, via le service public Casa Pronta, sont de 375 € forfaitaires pour un achat simple (700 € si vous enregistrez aussi un prêt). L'avocat de l'acheteur est facultatif, mais fortement conseillé pour un acheteur étranger ; les honoraires ne sont pas fixes, ils se situent habituellement autour de 1–2 % du prix ou d'un montant forfaitaire, alors demandez toujours un devis écrit.

Qui paie l'agence immobilière ?

Au Portugal, c'est le vendeur qui paie la commission de l'agence immobilière, normalement environ 5 % plus TVA. En tant qu'acheteur, vous travaillez avec une agence agréée sans aucun coût direct. Vous pouvez vérifier la licence AMI de toute agence sur le registre public de l'IMPIC.

Les coûts annuels après l'achat

Le principal impôt récurrent est l'IMI (la taxe foncière municipale annuelle). À Lagos, en 2026, il est de 0,3 % de la valeur cadastrale (valor patrimonial tributário) pour les logements urbains, le minimum légal. En plus, l'AIMI (une surtaxe sur les patrimoines élevés) ne s'applique que si votre bien au Portugal est évalué au-dessus d'un abattement de 600 000 € par personne, de sorte que la plupart des acheteurs d'un seul logement ne le paient jamais.