O custo de comprar casa em Portugal em 2026: impostos e despesas

A grande mudança para compradores estrangeiros: um IMT fixo de 7,5%

É isto que a maioria dos guias de compra ainda erra. Desde 25 de maio de 2026 (Decreto-Lei 97/2026), um comprador que não seja residente fiscal em Portugal paga um IMT fixo de 7,5% sobre uma casa, sem escalão a 0% e sem redução. Baseia-se na residência fiscal, não na nacionalidade, por isso compradores da UE e de fora da UE são tratados da mesma forma.

Há três formas de escapar aos 7,5%: já ser residente fiscal em Portugal; passar a sê-lo no prazo de dois anos após a compra; ou arrendar a casa como habitação acessível de longa duração. Um comprador de casa de férias que se mantenha não residente paga os 7,5%. Se vier a reunir as condições de uma exceção mais tarde, paga os 7,5% à cabeça e reembolsa-se da diferença.

A taxa fixa aplica-se apenas à habitação, não a imóveis comerciais ou rústicos.

O que pagam os residentes (a tabela progressiva do IMT)

Se for, ou passar a ser, residente fiscal em Portugal, o IMT é cobrado por uma escala progressiva. Para uma habitação própria e permanente, em 2026 não há IMT até 106.346 €, e depois as taxas sobem por 2%, 5%, 7% e 8%, com taxas fixas de 6% e 7,5% nas casas mais caras. Uma segunda habitação segue a mesma escala, mas começa em 1% logo a partir do primeiro euro. Estes escalões subiram cerca de 2% em 2026, por isso qualquer guia que ainda mostre os números de 2025 já está desatualizado.

Um exemplo real: não residente vs. residente

Numa casa de 400.000 €, um não residente paga 30.000 € de IMT (os 7,5% fixos). Um residente que compre o mesmo imóvel como segunda habitação paga cerca de 19.300 € pela escala progressiva. São cerca de 10.700 € a mais para o não residente, só no imposto de transmissão. A diferença é maior nas casas de preço mais baixo e diminui nas mais caras, onde a escala do residente também se aproxima dos 7,5%.

Imposto do Selo, notário e honorários de advogado

O Imposto do Selo é de 0,8% do preço, pago na escritura. As despesas de notário e de registo predial, através do serviço Casa Pronta do Estado, são de 375 € fixos para uma compra simples (700 € se também registar um empréstimo). O advogado do comprador é opcional, mas fortemente aconselhável para um comprador estrangeiro; os honorários não são fixos, situam-se habitualmente em cerca de 1–2% do preço ou num valor fixo, por isso peça sempre um orçamento por escrito.

Quem paga a imobiliária?

Em Portugal, é o vendedor que paga a comissão da imobiliária, normalmente cerca de 5% mais IVA. Como comprador, trabalha com uma agência licenciada sem qualquer custo direto. Pode confirmar a licença AMI de qualquer agência no registo público do IMPIC.

Custos anuais depois da compra

O principal imposto recorrente é o IMI, o imposto municipal sobre imóveis anual. Em Lagos, em 2026, é de 0,3% do valor patrimonial tributário para casas urbanas, o mínimo legal. Além disso, o AIMI (um adicional sobre património elevado) só se aplica se o seu imóvel em Portugal estiver avaliado acima de uma dedução de 600.000 € por pessoa, por isso a maioria dos compradores de uma única casa nunca o paga.